Инвестор может вкладывать капитал на разных стадиях. Вот наиболее популярные.
Покупка долей и акций девелоперской компании. Это редкая практика, которая не связана с инвестициями в проект. Скорее, это инвестиции в бизнес. Так часто делают крупные инвесторы.
Финансирование покупки земли. Для девелопмента это самая рисковая, но и максимально доходная стадия. Важно понимать, как именно девелопер планирует превратить землю в проект, получить все необходимые разрешения, добиться финансирования строительства и организовать продажи. Инвестор покупает землю в расчете, что девелопер повысит ее стоимость, сделав проект, получив разрешение на строительство и построив здание. Средняя доходность таких инвестиций в России на 2020 год — 25% годовых.
Бридж-кредитование — деньги в долг девелоперу. После того как земля куплена, нужно создать сам проект, заплатить за архитектуру, сделать проектную документацию, заплатить налоги и осуществить другие платежи государству, профинансировать подключения к сетям. Не всегда девелопер обладает ресурсами или хочет тратить их на эту стадию. Риски близки к покупке земли, но сама форма кредита больше гарантирует получение оговоренного дохода. Нормальная доходность таких инвестиций — 18% годовых.
Покупка оптового объема метров в начале проекта, когда инвестор покупает квадратные метры в будущем проекте. Риски сводятся к тому, построит ли девелопер проект и сколько будут стоить построенные площади. Сложность в том, чтобы определить стоимость будущих метров, так как доходность не гарантирована. Она зависит от состояния рынка и качества маркетинга проекта. Ориентир — 20% годовых. Это норма при расчете, но жизнь обычно вносит свои коррективы и по факту оставляет инвестора с 15–17% годовых.
Покупка метров в процессе строительства. В ряде стран никаких скидок при покупке в строящемся доме вы не получите, цена будет одинаковой и в начале строительства, и после его окончания. Такова ситуация, например, в Великобритании и США. Рынок приходит к этому и в России. Девелоперам нет смысла делать скидки, так как деньги покупателей все равно поступают в банк, а банк уже дает девелоперу кредит на стройку. Но в некоторых странах, где застройщик может пользоваться деньгами покупателей (Кипр, Украина, Индонезия), за покупку на ранней стадии вам дадут скидку. Продав недвижимость после окончания строительства, вы заработаете на разнице. Раньше в Москве инвестор получал 13–17% годовых. В Киеве и сегодня такая доходность остается актуальной.
Покупка готовой недвижимости для сдачи в аренду считается самой надежной инвестицией в недвижимость, так как единственный риск, который берет на себя инвестор, — отсутствие арендатора. При этом инвестор не рискует потерять недвижимость8. Она не обесценится до нуля, как в случае с недостроенным проектом или банкротством девелопера. Доходность арендной недвижимости различается не только от страны
Покупка долей и акций девелоперской компании. Это редкая практика, которая не связана с инвестициями в проект. Скорее, это инвестиции в бизнес. Так часто делают крупные инвесторы.
Финансирование покупки земли. Для девелопмента это самая рисковая, но и максимально доходная стадия. Важно понимать, как именно девелопер планирует превратить землю в проект, получить все необходимые разрешения, добиться финансирования строительства и организовать продажи. Инвестор покупает землю в расчете, что девелопер повысит ее стоимость, сделав проект, получив разрешение на строительство и построив здание. Средняя доходность таких инвестиций в России на 2020 год — 25% годовых.
Бридж-кредитование — деньги в долг девелоперу. После того как земля куплена, нужно создать сам проект, заплатить за архитектуру, сделать проектную документацию, заплатить налоги и осуществить другие платежи государству, профинансировать подключения к сетям. Не всегда девелопер обладает ресурсами или хочет тратить их на эту стадию. Риски близки к покупке земли, но сама форма кредита больше гарантирует получение оговоренного дохода. Нормальная доходность таких инвестиций — 18% годовых.
Покупка оптового объема метров в начале проекта, когда инвестор покупает квадратные метры в будущем проекте. Риски сводятся к тому, построит ли девелопер проект и сколько будут стоить построенные площади. Сложность в том, чтобы определить стоимость будущих метров, так как доходность не гарантирована. Она зависит от состояния рынка и качества маркетинга проекта. Ориентир — 20% годовых. Это норма при расчете, но жизнь обычно вносит свои коррективы и по факту оставляет инвестора с 15–17% годовых.
Покупка метров в процессе строительства. В ряде стран никаких скидок при покупке в строящемся доме вы не получите, цена будет одинаковой и в начале строительства, и после его окончания. Такова ситуация, например, в Великобритании и США. Рынок приходит к этому и в России. Девелоперам нет смысла делать скидки, так как деньги покупателей все равно поступают в банк, а банк уже дает девелоперу кредит на стройку. Но в некоторых странах, где застройщик может пользоваться деньгами покупателей (Кипр, Украина, Индонезия), за покупку на ранней стадии вам дадут скидку. Продав недвижимость после окончания строительства, вы заработаете на разнице. Раньше в Москве инвестор получал 13–17% годовых. В Киеве и сегодня такая доходность остается актуальной.
Покупка готовой недвижимости для сдачи в аренду считается самой надежной инвестицией в недвижимость, так как единственный риск, который берет на себя инвестор, — отсутствие арендатора. При этом инвестор не рискует потерять недвижимость8. Она не обесценится до нуля, как в случае с недостроенным проектом или банкротством девелопера. Доходность арендной недвижимости различается не только от страны
